Wenn man ein Haus baut, kommt man um eine Baugenehmigung nicht herum. Aber man kann sich vom langwierigen Prüfprozess befreien lassen. Das hat viele Vorteile, aber auch Nachteile. Aber was ist eine Genehmigungsfreistellung überhaupt?
Wenn es am Bauort einen entsprechend gültigen Bebauungsplan (B-Plan) gibt und sich das Bauvorhaben innerhalb der Richtlinien des Plans bewegt, dann kann man sich vom Baugenehmigungsverfahren befreien lassen. Abweichungen vom B-Plan sind manchmal möglich, manchmal sogar nötig. Uns genannte Beispiele für eine Abweichung vom B-Plan sind zum Beispiel Erdwärmepumpen, da hierfür eine Bohrung nötig ist, die i.d.R. genehmigungspflichtig ist und in seltensten Fällen vom B-Plan gedeckt ist.
Vorteile
Die Vorteile liegen auf der Hand: schneller, günstiger, einfacher. Aber ganz langsam und aufgeschlüsselt:
- schneller: das Verfahren dauert insgesamt ca. 4 Wochen statt der teilweise üblichen 6 Monate bis zur Genehmigung. Der Bauzeichner bzw. Bauplaner / Architekt erstellt die geforderten Unterlagen inkl. aller Formulare, wie sie gemäß gültiger Bauordnung für eine Freistellung gefordert werden. In Sachsen können diese z.B. hier eingesehen werden: SächsBo §62 Erforderliche Unterlagen. Anschließend schickt man diese Unterlagen an das zuständige Bauordnungsamt. Diese haben dann 5 Tage Zeit, die Unterlagen auf Vollständigkeit zu prüfen. Mit der Bestätigung des Eingangsdatums gelten dann drei Wochen Frist, in der das Bauamt noch intervenieren kann. Andernfalls gilt die Baugenehmigung als erteilt.
- günstiger: das Verfahren kostete uns nur 100€ statt der üblichen bis zu 1000€ für eine übliche Baugenehmigung. Aber aufgepasst: das sind nur die Gebühren des Bauordnungsamt. Durch die Freistellung übernimmt der Architekt die Verantwortung für die Korrektheit der Planungsunterlagen, es kommen hier also weitere Kosten dazu, aber dazu später bei den Nachteilen.
- einfacher: durch den gültigen B-Plan sind viele Richtlinien schon konkret vorgeben, so dass diese bei der gesamten Planung leichter berücksichtigt werden können. Ja, okay, ein B-Plan kann auch stark einschränken, insbesondere wenn Mindestgrößen oder die Farbwahl der Fassade vorgegeben ist, aber meiner Meinung nach haben B-Pläne auch seine guten Seiten: wenn jeder Bauen würde, wie er will, sähe die Gegend sehr wild aus. Almhütten zwischen Häusern im Bauhausstil oder Erdhäusern sieht einfach nicht schön aus. Das Verfahren insgesamt ist auch sehr leicht zu durchschauen: Unterlagen entgegen nehmen, abgeben, etwas warten, fertig. Ob ein normales Genehmigungsverfahren ähnlich leicht abläuft, kann ich nicht sagen.
Nachteile
Leider gibt es aber auch hier Nachteile, die genannt werden müssen:
- versteckte Kosten: die Genehmigungsfreistellung bedingt, dass der Architekt bzw. Bauplaner sich für alle Planungsangaben den Hut aufsetzt und haftrechtlich verantwortlich macht. Hierfür muss der Architekt eine Versicherung abschließen. Die Kosten hierfür und die Mehrkosten für die Prüfung der Unterlagen kann der Architekt in Rechnung stellen. Die üblich angewendete Formel lautet:
1% pro volle 1000€ des Rohbauwertes des Hauses = Kostensatz
Der Rohbauwert ergibt sich aus dem Volumen des umbauten Raums, in unserem Fall ca. 503m³, multipliziert mit dem Rohbauwert je m³. Die Rohbauwerte lassen sich für Sachsen hier einsehen: Rohbauwerte. Aktuell sind das 134€/m³. Unser Rohbauwert liegt aufgerundet auf die nächsten 1000€ bei 68.000€. Der Kostensatz liegt also bei ca. 680€. Wenn man die 100€ der Genehmigungsfreistellung dazu rechnet, kommt man also auch auf ca. 780€. Wenn das Haus größer sein sollte, nehmen wir man an der umbaute Raum inkl. Keller beträgt ca. 850m³, dann liegt der Kostensatz bereits bei ca. 1140€. Es kann also sein, dass die Genehmigungsfreistellung sogar teurer ist als das übliche Verfahren. - Vertrauen in den Architekten notwendig: der Architekt übernimmt zwar die Haftung für Fehler, aber dennoch ist einmal das Kind im Brunnen, hat man meist größere Probleme als die Haftungsfrage. Wir haben nach unserer Einschätzung eine sehr gute Architektin. Dies entzieht einen jedoch nicht einer erhöhten Prüfpflicht der ganzen Unterlagen, denn es wird keine Prüfstatik oder ähnliche Prüfmaßnahmen erstellt.
- Bauträger kann das Verfahren ablehnen: ein Leser unseres Blogs berichtete, dass der Bauträger das Verfahren aus verschiedenen Gründen ablehnen kann. Dann bleibt einem leider nichts anderes übrig als den langen Weg zu gehen. Wenn jemand Gründe kennt, würde ich mich über einen Kommentar freuen.
Ob es weitere Nachteile gibt, können wir aktuell nicht einschätzen. Für unseren Fall lohnt sich das Verfahren, da wir kein außergewöhnliches Projekt haben und aufgrund der Hausgröße sogar noch etwas Geld sparen können.
Learnings:
- Die Genehmigungsfreistellung kann viel Zeit sparen, aber muss sich nicht immer lohnen. Nicht immer ist es möglich, sich befreien zu lassen. Dennoch sollte man trotzdem prüfen, ob dieses Verfahren für das eigene Vorhaben relevant sein könnte.
One response
Hallo Denis,
ich möchte noch etwas hinzufügen 🙂
neben dem Baugenehmigungsverfahren(Bauantrag) und dem Genehmigungsfreistellungsverfahren (Bauanzeige) gibt es auch noch das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren. Hier kommt man in den meisten Fällen auch mit 4-6 Wochen aus (je nach Landesbauordnung).
Die Unterlagen müssen allerdings vollständig sein. Es darf nichts nachgereicht werden.
Ein weiterer Nachteil der Bauanzeige ist der eventuell fehlende Bestandsschutz*
So kann der “vereinfachte Bauantrag” in vielen Fällen der goldene Mittelweg sein, um eine kurze Bearbeitungszeit und eine Baugenehmigung zu erhalten.
* https://www.baunetz.de/recht/Genehmigungsfreistellungsverfahren_Worueber_sollte_der_Planer_seinen_Auftraggeber_aufklaeren__1552581.html
liebe Grüße